Vivendas baleiras e alugueiros á alza: as dúas caras da crise habitacional
A vivenda converteuse nun dos grandes problemas sociais e económicos de Galicia, unha situación que moi denunciada, sobre todo ao comezo do curso lectivo coa volta dos estudantes ás cidades onde cursan a súa formación. O paradoxo aparece xa no primeiro dato: a comunidade conta con máis de 506.370 vivendas baleiras, segundo os datos oficiais do Censo de Poboación e Vivendas do Instituto Nacional de Estatística (INE), pero atopar un piso ou unha casa a un prezo asumible resulta cada vez máis complicado para unha parte importante da poboación.
A existencia de centos de miles de inmobles sen ocupar non significa, porén, que todo ese parque residencial estea dispoñible para entrar de inmediato no mercado. Galicia ten unha característica territorial que condiciona calquera análise: unha enorme dispersión de vivendas por aldeas e pequenos núcleos, á que se suma o baleirado demográfico sufrido durante décadas. "A xente marchou e deixou atrás as súas vivendas, e isto pasou en maior medida que noutros espazos do Estado", sinalan desde unha inmobiliaria.
Unha casa baleira pode estar nun lugar sen demanda residencial, precisar unha rehabilitación integral, utilizarse como segunda residencia ou simplemente pertencer a unha persoa que non quere poñela en alugueiro. A cuestión, polo tanto, non consiste unicamente en saber cantas vivendas están pechadas, senón cantas poderían chegar efectivamente ao mercado e en que condicións.
Mentres tanto, o prezo do alugueiro non deixou de medrar. Os datos máis recentes do Observatorio da Vivenda de Galicia sitúan en 595,40 euros mensuais o alugueiro medio rexistrado en 2025, cun prezo de 5,8 euros por metro cadrado. Un ano antes, a media era de 553,70 euros, polo que o incremento interanual foi do 7,5 %.
A SITUACIÓN DA VIVENDA NAS CIDADES
A media galega agocha diferenzas importantes entre territorios. En setembro de 2025, o Observatorio da Vivenda situaba o alugueiro medio da comunidade en 594 euros, mentres nas sete grandes cidades ascendía a 665 euros, un 12 % máis. A Coruña era a cidade co alugueiro medio máis elevado, con 731 euros mensuais, seguida de Vigo, con 697,50 euros. Pontevedra situábase en 667,30 euros e Santiago en 656,90. Por debaixo da media das sete cidades estaban Lugo, con 573,40 euros; Ourense, con 566,40; e Ferrol, con 554,80.
Os datos permiten ver que o problema non se limita ás áreas urbanas máis caras. As diferenzas territoriais son importantes e tamén o son as razóns polas que unha vivenda pode desaparecer do mercado residencial.
Nos municipios máis pequenos, por exemplo, o alugueiro medio é menor. En 2025 era de 390,20 euros nos concellos de menos de 5.000 habitantes, de 476,20 nos que tiñan entre 5.001 e 20.000, de 553 euros nos de entre 20.001 e 50.000 e de 653,40 nos de máis de 50.000 habitantes. Pero un prezo máis baixo non significa necesariamente que sexa fácil atopar unha vivenda. Nalgúns territorios, o problema é precisamente a escaseza de oferta.
A PROBLEMÁTICA DA VIVENDA NA CORUÑA
Na Coruña, o acceso á vivenda está condicionado tanto polos prezos como polos requisitos que se lles esixen aos inquilinos. Veciños describen unha situación especialmente complicada para as persoas con salarios baixos ou empregos precarios. “Mesmo contar cun contrato indefinido non garante poder acceder a un piso”, din. Ademais da fianza, poden esixirse seguros e outras garantías. Tamén se denuncian “dificultades adicionais para persoas estranxeiras e procesos de selección nos que determinados propietarios priorizan perfís profesionais concretos, como funcionarios”, sinalan.
No mercado de compravenda, unha inmobiliaria coruñesa describe unha situación de escaseza de oferta. "En Coruña e aforas véndese todo", explica. O prezo medio no centro, incluíndo garaxe e trasteiro, sitúase arredor dos 400.000 euros, mentres que nas aforas rolda os 300.000.
A maior parte das vivendas que vende ou reforma esta inmobiliaria destínanse a primeira residencia, segundo a súa estimación. "Véndese todo na Coruña, non hai case oferta, e a que hai voa", sinala.
Entre os inmobles que presentan maior demanda están as casas con terreo e os pisos altos con terraza. A inmobiliaria vincula parte deste cambio nas preferencias ao período posterior á pandemia: "Co covid, a xente aumentou as ganas de ter algo ao seu nome e hai moita demanda, pero pouca oferta".
A Plataforma polo Dereito á Vivenda en A Coruña describe tamén unha presión crecente sobre o mercado residencial. Segundo os seus datos, aumentaron os prezos, medrou a presenza de vivendas destinadas ao turismo e tamén se produciron dificultades para persoas con empregos considerados normais.
A organización calcula que na cidade podería haber unhas 20.000 vivendas baleiras, aínda que admite que “moitas non serían habitables no seu estado actual”. Tamén sinala a existencia de edificios completos destinados ao uso turístico.
A plataforma reclama “incrementar o parque público de vivenda e considera necesario actuar sobre os inmobles baleiros”. Entre as súas propostas está a creación de alugueiro social e a aplicación de medidas específicas nas zonas con maiores dificultades de acceso.
Tamén pon o foco nos ingresos reais das familias. A súa reivindicación pasa por “ter en conta o salario máis habitual e non exclusivamente o salario medio”, porque, segundo expón, para moitos fogares as contas non permiten afrontar os prezos actuais.
FERROLTERRA, CONDICIONADA POLAS PRAIAS
O escenario de Ferrolterra introduce outro elemento no problema para renovar os contratos de alugueiro: o aumento do prezo asociado á demanda turística nas zonas de praia, como Valdoviño ou Cedeira, e a demanda estudantil na cidade Ferrol pola presenza da Universidade. Amaiores, a Plataforma Stop Desahucios Ferrolterra manexa datos que sitúan en máis de 3.000 as vivendas pechadas na comarca en 2015. A situación actual, segundo describe, está marcada pola escaseza de oferta residencial e polo aumento dos prezos.
A organización sinala que existen vivendas destinadas ao turismo e aos estudantes e que os alugueiros alcanzaron niveis difíciles de asumir para persoas con ingresos baixos. Fala de rendas mínimas situadas entre os 650 e os 700 euros.
Tamén alerta dunha realidade especialmente delicada: propietarios que non renovan contratos porque consideran que é un bo momento para vender. A consecuencia, segundo explica a plataforma, “é que persoas con poucos recursos poden quedar sen vivenda mesmo cando viñan cumprindo co pagamento do alugueiro”.
O PLAN MUNICIPAL DE VIVENDA DE LUGO
En Lugo, a situación ten algunhas características propias. A inmobiliaria consultada describe un mercado no que "non hai nada, non se move a cousa". Pero esa aparente falta de movemento desaparece cando aparece unha vivenda para alugar. "En canto sae, alúgase", aseguran. A escaseza de oferta fai que os pisos dispoñibles teñan unha resposta rápida.
A cuestión das vivendas baleiras, porén, non se presenta neste caso como un fenómeno que a inmobiliaria identifique claramente coa negativa dos propietarios a alugar por medo aos inquilinos. "Non noto nada de iso", responde ao ser preguntada directamente por esa cuestión.
Esta cuestión foi abordada polo anterior goberno local, que en 2025 presentou o Plan Municipal de Vivenda, orientado a responder á crecente demanda de pisos dispoñibles e frear o encarecemento da vivenda. Así, o plan incluía a conservación e rehabilitación do parque existente, mellorando e mantendo os 62.648 pisos da cidade, axilizando a concesión de licenzas, o reforzo do Servizo de Arquitectura e a aprobación da nova Ordenanza de Conservación e Rehabilitación.
Si aparece, porén, outra realidade: a demanda estudantil. "A xente aluga encantada a estudantes a día de hoxe", explica. E cando se lle pregunta por que, a resposta é directa: "Porque alugan máis caro".
Se o alugueiro é difícil, comprar tampouco resulta sinxelo. O obstáculo non está unicamente no prezo final da vivenda, senón no capital inicial necesario para poder acceder ao financiamento. "Agora necesitas un 20 % de entrada e outro 10 % aproximadamente para pagar o IVE, plusvalías, escrituras e demais gastos", explican as inmobiliarias. Hai anos, segundo lembra, algunhas entidades financeiras chegaban a financiar o 100 % da vivenda. "Agora iso practicamente desapareceu".
O problema é especialmente visible entre persoas novas. "Hai xente que está pagando un alugueiro e ten 30 anos, pero non pode acceder a unha vivenda en propiedade", apunta. "É unha situación que estamos vendo cada vez máis".
A consecuencia é unha especie de círculo difícil de romper: quen non ten aforros suficientes non pode comprar e debe continuar alugando; pero o alugueiro elevado impide precisamente acumular os aforros necesarios para a entrada dunha futura vivenda.
PROBLEMAS DE VIVENDA NA COMARCA DA MARIÑA LUCENSE
Na Mariña lucense, o mercado inmobiliario presenta outra combinación de factores. Existe demanda de compra, pero a oferta de inmobles dispoñibles non é elevada, especialmente cando se buscan vivendas que estean listas para entrar.
"Hai moita vivenda unifamiliar, moita vivenda solta", explican desde unha inmobiliaria. Pero esa aparente abundancia non se traduce necesariamente nunha oferta suficiente para os compradores actuais. "Hai bastante demanda para comprar, pero non hai moita oferta tampouco para vender", sinalan..
Foz e Barreiros aparecen entre os municipios nos que se detecta maior actividade. En Barreiros, a inmobiliaria afirma que "agora mesmo non temos case nada dispoñible". E cando aparece unha propiedade, a demanda responde rapidamente: "Todo o que sacamos vendeuse enseguida". Os compradores manexan habitualmente orzamentos de entre 100.000 e 180.000 euros.
No alugueiro, o diagnóstico é máis claro: "Escasea o alugueiro para longa duración". A explicación está relacionada en boa medida coa rendibilidade turística. "Os propietarios prefiren o turismo vacacional porque sacan máis rendibilidade", explican.
Tamén hai propietarios que optan por alugar só entre setembro e xuño. E existen vivendas que permanecen pechadas porque son segundas residencias utilizadas durante o verán ou en períodos vacacionais. A inmobiliaria non cuantifica cantas casas baleiras pode haber na comarca, pero si asegura que "baleiras hai moitas".
AS VIVENDAS BALEIRAS, UN PROBLEMA PARA OURENSE
A provincia de Ourense presenta un problema engadido ao incremento dos prezos do alugueiro, especialmente no que respecta á capital. En total, segundo os datos do INE do pasado ano, a provincia presentaba unhas 120.000 vivendas baleiras, o que supón que preto do 44 % do parque inmobiliario está deshabitado. Unha cifra que sitúa Ourense no ranking estatal de vivendas baleiras, sendo a capital o principal punto de conflito, con preto de 15.000 vivendas deshabitadas.
A isto hai que sumarlle uns prezos de alugueiro cada vez máis á alza: no mes de maio de 2026, o prezo medio dos alugueiros na cidade superaba por primeira vez a barreira dos 600 euros, sendo o centro a zona máis cara para vivir, cunha media de 700 euros. Á baixa, pola contra, estarían os barrios da Ponte e O Vinteún, cun prezo medio de 550 euros segundo as estatísticas do mes de maio. As cifras na capital das Burgas amosan que, durante os últimos anos, vense producindo un incremento sostido dos prezos e que, de feito, sitúan a Ourense, xunto con Santiago, á cabeza destas subidas dentro das grandes urbes galegas.
O problema, sinalan desde unha inmobiliaria da capital, está claro: "hai moita xente buscando e moi pouca oferta. Ademais, os requisitos que piden para alugar pisos son cada vez máis esixentes, os propietarios non se queren arriscar a que a xente non pague e cada vez piden máis cousas. Ao final, todo xunto fai que sexa moi complicado poder alugar un piso".
Por outra banda, apuntan, a situación empeorou nos últimos días. "A xente chamounos para retirar os seus pisos en alugueiro ou, aqueles que estaban pensando en poñer unha vivenda en alugueiro, decidiron esperar por medo a que o que se aprobe mañá lles vaia prexudicar".
En canto á compra de vivenda, explican, cada vez se observa unha maior tendencia a buscar vivenda fóra da capital, beneficiando pequenas aldeas e municipios limítrofes onde os prezos poden baixar considerablemente.
PROPIETARIO VS INQUILINO
A relación entre propietarios e inquilinos é outro dos puntos centrais do debate. Nas diferentes conversas co sector inmobiliario e con propietarios de vivendas aparece a preocupación pola chamada "inseguridade xurídica" dos arrendadores, que non se limita ás ocupacións, senón que tamén estaría relacionada cos sucesivos cambios lexislativos.
Ao falar da posibilidade de establecer contratos de longa duración ou indefinidos, a inmobiliaria mostra unha posición contraria: "Iso non é viable". A súa explicación parte da propiedade: "Ti es propietaria dunha vivenda e a vivenda é túa. Ti non a compraches para que, por moito alugueiro que che dean, o día de mañá non poidas dispoñer dela se a necesitas". A solución que formulan é que "o que ten que facer o Estado son vivendas públicas".
Os profesionais tamén considera que determinadas medidas poden acabar afectando ao pequeno aforrador: "O pequeno aforrador non vai querer poñer unha vivenda en alugueiro se ten problemas para recuperala despois".
Así mesmo, os propietarios recoñecen que existe certo temor polos posibles impagos, danos ou problemas cos inquilinos. "Se eu herdei unha vivenda, ou aforrei toda a vida para mercar e poder cederlla ao meu fillo, porque teño que facer un contrato para toda a vida?", sinala un veciño. "Eu tiven que alugar a miña vivenda para poder complementar a miña pensión, e mentres vivo co meu fillo. Pero agora non podo botar ao inquilino se eu necesito a miña casa?
NOVO REAL DECRETO-LEI TRALO CASO MARICARMEN
A resposta política chegou tamén desde Madrid. O Consello de Ministros aprobou o novo Real Decreto-Lei de medidas urxentes en materia de vivenda, que introduce cambios relacionados cos desafiuzamentos, os contratos de alugueiro, os alugueiros de temporada e por habitacións e determinadas situacións de vulnerabilidade.
Entre as principais medidas figura a ampliación ata finais de 2030 da protección fronte a determinados desafiuzamentos de persoas vulnerables que non dispoñan dunha alternativa habitacional. Tamén se establece unha prórroga de dous anos para determinados contratos de alugueiro que rematen antes do 31 de decembro de 2028.
A norma regula ademais os alugueiros de tempada e por habitacións para evitar que se utilicen estas modalidades para esquivar a normativa dos contratos de vivenda habitual. Nos contratos temporais deberá existir unha causa real e acreditable que xustifique a estancia, mentres que, no caso do alugueiro por habitacións, a suma das rendas non poderá superar o prezo que correspondería polo alugueiro da vivenda completa.
O paquete inclúe tamén medidas para favorecer a mobilización de vivendas baleiras e ampliar a oferta de alugueiro accesible, así como novas medidas fiscais para incentivar o uso residencial dos inmobles. Entre elas figura o incremento da tributación dalgúns alugueiros turísticos e incentivos para propietarios que ofrezan vivendas en condicións máis accesibles.
Outra das medidas limita determinadas operacións de compra de vivenda por parte de fondos de investimento ata finais de 2028, co obxectivo declarado polo Goberno de evitar operacións consideradas especulativas e protexer a función social da vivenda.
AS PLATAFORMAS DE VIVENDA
As plataformas galegas de defensa do dereito á vivenda consideran que a solución debe pasar por incrementar de forma importante o parque público.
A Plataforma Galega Vivenda Xa reclama un programa de vivenda pública con prezo taxado, o aumento do patrimonio público da Xunta, a incorporación de inmobles da SAREB e a creación dun Banco Galego de Vivenda para alugueiro social con polo menos 3.000 vivendas.
Tamén propón mobilizar vivendas baleiras mediante incentivos ou medidas coercitivas, limitar os prezos do alugueiro, impulsar cooperativas de vivenda, regular de maneira efectiva as vivendas de uso turístico e desenvolver a declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
As propostas das plataformas parten dunha premisa: Galicia dispón dun patrimonio residencial moi amplo, pero unha parte del non está incorporada ao mercado. Por iso reclaman que as políticas públicas se centren non só en construír novas vivendas, senón tamén en recuperar e mobilizar as existentes.
CONCLUSIÓN
O mercado inmobiliario galego presenta, así, moitas caras. Na Coruña, os prezos e a presión turística. En Lugo, a escaseza de oferta e as dificultades para mercar. En Ferrolterra, a competencia entre alugueiro residencial, turístico e estudantil e os problemas para renovar contratos. Na Mariña, a forte demanda de compra, a pouca oferta dispoñible e o peso do turismo.
E por riba de todas esas realidades está unha cifra: 506.370 vivendas baleiras. Pero tamén hai outra: o alugueiro medio pasou de 364,50 euros en 2014 a preto de 595 euros en 2025. As dúas cifras parecen contraditorias, pero en realidade describen dous problemas diferentes. Ter unha casa baleira non significa ter unha vivenda dispoñible para quen a necesita. E ter unha gran cantidade de vivendas nun territorio non significa que estean situadas onde existe demanda, que estean habitables ou que os propietarios queiran poñelas no mercado. O desafío está precisamente aí: conseguir que unha parte dese patrimonio se converta en vivenda efectiva, accesible e estable.
Mentres as administracións discuten novas medidas, as inmobiliarias advirten da necesidade de non expulsar do mercado aos pequenos propietarios, as plataformas reclaman máis parque público e os fogares continúan buscando solucións, o problema segue baixando das estatísticas á vida diaria.
Unha persoa que chega a unha cidade por traballo e non encontra piso. Un mozo que pode pagar un alugueiro pero non reunir o diñeiro necesario para mercar. Unha familia á que non lle renovan o contrato. Un propietario que opta polo turismo porque obtén maior rendibilidade. Unha casa baleira que precisa unha reforma. Unha persoa maior que ve ameazada a permanencia no fogar no que leva décadas.
Son situacións distintas, pero todas forman parte do mesmo quebracabezas.